- يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار بعد مدته الأولى في حالة النص على ان مدة العقد تجدد تلقائيا | البطاط للمحاماه والاستشارات القانونية
- تجديد عقد الايجار تلقائيا في القانون العراقي
ووفقاً لهذا التعديل فقد ظلت العقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 يحكمها مبدأ الاستمرار القانوني، أما العقود التي أبرمت بعد ذلك فيحكمها مبدأ العقد شريعة المتعاقدين، وأصبح التجديد التلقائي يعني مدة مماثلة واحدة، بمعنى أن العقد إذا كتب فيه (سنة تجدد تلقائياً) فإن ذلك يعني أن العقد مدته سنتان، وإذا كتب فيه (خمس سنوات تجدد تلقائياً) فإن العقد تكون مدته عشر سنوات، وهكذا. لكن متى يسري هذا الحكم الذي جاءت به هذه الفقرة، في العقود المبرمة بعد تاريخ 31/8/2000 أم العقود المبرمة بعد نفاذ هذا القانون المعدل (علماً بأن هذا التعديل بدأ نفاذه بتاريخ 1/11/2009). لقد عرض هذا التساؤل على الديوان الخاص بتفسير القوانين وأصدر قراره رقم (3) لسنة 2010 وجاء فيه: (… فإذا تضمن العقد أنه يجدد تلقائياً، فإنه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط….. وهذا ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذ القانون رقم 17 لسنة 2009 ولا ينطبق على العقود التي أبرمت قبل نفاذه). وبموجب ذلك أصبح شرط التلقائية يختلف مدلوله بحسب تاريخ العقد، وتفصيل ذلك كما يلي: 1 – في العقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 يحكمها مبدأ الاستمرار القانوني، بمعنى أن للمستأجر حق الاستمرار في إشغال المأجور سواء وجد شرط التلقائية أم لا.
يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار بعد مدته الأولى في حالة النص على ان مدة العقد تجدد تلقائيا | البطاط للمحاماه والاستشارات القانونية
شرط التجديد التلقائي الوارد في عقد الإيجار يفيد التجديد لمدة واحدة فقط ذلك أن هذه المادة قد جاءت بقاعدة موضوعية مما يجعل أثرها وبناء على ذلك معتبرا من يوم نفاذه – أي من تاريخ 1/12/2009 – وبالتالي فإن حكم هذه المادة المشار إليها ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذه ولا ينطبق على العقود المبرمة قبل نفاذه (لطفا انظر قرار الديوان الخاص بتفسير القوانين رقم 3/2010 منشورات مركز عدالة) وعليه وحيث أن عقد الإيجار المبرز أبرم بتاريخ 1/11/2003 فإنه والحالة هذه لا يكون خاضعا لأحكام المادة المشار إليها سالفا. وقد أسست دعواها على الأسباب والأسانيد التالية: 1- تملك المدعية العقار 2- استأجر المدعى عليه من المدعية العقار الموصوف أعلاه لغايات استعماله كبيت للسكن بموجب عقد إجارة خطي اعتبارا من 1/11/2003 ولمدة سنة واحدة وبأجرة سنوية تدفع مقدما على دفعات شهرية. 3- أبدت المدعية رغبتها بعدم تجديد العقد عند انتهاء مدته في 31/10/2010 حيث طالبت المدعى عليه بتسليمها المأجور قبل تاريخ 1/11/2010 بموجب الإنذار العدلي رقم 15290/2010 تاريخ 2/5/2010. 4- رغم انقضاء مدة العقد إلا أن المدعى عليه لا يزال يشغل العقار ويمانع المدعية من الانتفاع به دون وجه حق و / أو مسوغ قانوني.
- طريقة عمل الفرابتشينو - 61 وصفة الفرابتشينو سهلة وسريعة - كوكباد
- مؤسسة
- ام بي سي
- شرط التلقائية في عقود الإيجار ضمن قانون المالكين والمستأجرين - Alghad
- كلية الطيران المدني
- وظائف نسائيه في الباحه وبلجرشي
- التعلم عن بعد
- كم تبعد الحناكية عن المدينة - حياتكِ
- مقال عن مرض السكر
- بلاك بيري z10 مواصفات مميزات وعيوب - مجتمع رجيم
- صندوق الحاسب من الامام
- تجديد عقد الايجار تلقائيا في القانون العراقي
تجديد عقد الايجار تلقائيا في القانون العراقي
ابتداء لابد لنا من توضيح ما المقصود بمصطلح (التجديد التلقائي) الوارد في القانون المدني ثم في قانون المالكين والمستأجرين المعدل ؟ المقصود بمصطلح يجدد تلقائيا هو ان العقد يجدد او يمدد بنفس الاحكام والشروط السابقة في العقد وقد عالجت المادة 707 من القانون المدني مصطلح التجديد التلقائي واحكامة والتي نصت على ما يلي: (1. ينتهي الايجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائيا. ) يفهم من الفقرة الاولى من المادة 707 ان العقد ينتهي بانتهاء مدته والقيد على هذا الانتهاء هو (ما لم يشترط تجديده تلقائيا) ويفهم من هذا القيد ان وجود هذا الشرط او الاتفاق يجعل العقد غير منتهي ويتجدد تلقائيا وهذا الشرط في حال وجوده الاصل أنه مقرر لمصلحه الطرفين ويستطيع اي من الطرفين ان يتمسك بوجوده ولكن هل يستطيع المالك مثلا ان يقول ان العقد لا يجوز ان يجدد او ان يطلب فسخ العقد عند انتهاء المدة اذا تمسك المستاجر ان الشرط صحيح وانه يجب ان يجدد ، الاصل ان الشرط معتبر ويجب العمل به ما دام ان الشرط فيه نفع لاحد المتعاقدين ولم يمنعه المشرع ولا يخالف النظام العام او الاداب وقد جرى العرف على وضع مثل هذه الشروط وحكم التجديد التلقائي هنا هو ان يبقي العقد متجدد ، وان كان هناك من يرى ان لكل من الطرفين قبل انتهاء مدته ان يطلب فسخه ولم يحسم الاجتهاد القضائي بقرارات نهائية هذا الموضوع الا حديثا بموجب القرار رقم 290 ـ 2007 تاريخ 11 ـ 6 ـ 2007 وبالتالي فان لجوء المستاجرين سابقا الى وضع هذا الشرط كان ترجيحا منهم لتبني هذا الشرط وتفسيره بان يبقى العقد مستمرا وهذا ما أيدته محكمة التمييز الاردنية الموقرة في القرار اعلاه حيث جاء فيه ما يلي (… فاذا كانت مدة الاجارة خمس سنوات تجدد تلقائيا فهي بذلك مدة معلومة لاتفاق الطرفين مسبقا على تجديدها تلقائيا دون التوقف على موافقة أي منهما بعد انتهاء مدة العقد الاولى كما تقضي بذلك المادة 707 من القانون المذكور) الا انه يجدر الاشارة ومع ان النص على ان العقد يجدد تلقائيا فيمكننا القول بان القانون اخذ بمبدا الاستمرار القانوني المقيد في حالة وجود الشرط فقط ولمره مماثلة واحدة فقط مع الاشارة الى ان وجود هذا الشرط ملزم للمالك والمستأجر معا الا انه ملزم للمالك أكثر اذا رغب المستأجر بالاستمرار في العقد وهو موضوع لمصلحة المستاجر في الغالب ، فالعقد وان كان ملزم للمالك والمستأجر معا اذا ورد هذا الشرط في العقد سندا لقاعدة أن العقد شريعة المتعاقدين ، الا ان العقود المعتمدة في المكتبات ولدى معظم الناس قد نصت على احقية المستاجر في انهاء العقد وابداء رغبته في عدم التجديد قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة العقد الاصلية او المجددة وعلى ذلك نستطيع القول بان ما عليه الاتفاق وما جرى عليه العرف ان هنالك حق للمستأجر بالانحلال من ذلك الشرط على ان يعلم المالك بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية او الممددة وبخلاف ذلك فهو ملزم بشرط التجديد التلقائي الوارد في العقد واذا اراد انهاء العقد فعليه ان يدفع للمالك بدل الايجار عن السنة المجددة التي لم يرغب هو في اتمامها اذا لم يوافق المالك على انهاء العقد.
بالتدقيق تجد المحكمة ان وقائع هذه الدعوى الثابتة تتلخص في أن المدعية تملك قطعة الأرض رقم 1 حوض المدينة رقم 33 من أراضي عمان. وهذه الواقعة ثابتة للمحكمة من خلال: - صورة طبق الأصل عن قيد تسجيل أموال غير منقولة المحفوظ ضمن المبرز م/1. وأن المدعى عليه يشغل بيتا للسكن يقع ضمن البناء المقام على قطعة الأرض المشار إليها بموجب عقد إيجار خطي ابتداء من 1/11/2003 لمدة سنة واحدة قابلة للتجديد تلقائيا مبرم من قبله والمالك السابق للعقار وبأجرة شهرية تدفع في بداية كل شهر. وهذه الواقعة ثابتة للمحكمة من خلال: - جواب المدعى عليه على لائحة الدعوى صفحة 5 من المحضر. - صورة طبق الأصل عن عقد الإيجار الخطي المحفوظ ضمن المبرز م ع/1 المدفوع عنه رسم وغرامة عقد الإيجار والطوابع القانونية. وان المدعية أقامت دعواها هذه على سند من القول من أنها لا ترغب بتجديد عقد الإيجار المبرز بعد تاريخ 1/11/2010 وأنها طالبت المدعى عليه بتسليمها المأجور قبل ذلك التاريخ إلا أنه امتنع عن ذلك رقم إنذاره عدليا. وهذه الواقعة ثابتة من خلال: - الإنذار العدلي وعلم وخبر تبليغه المحفوظ ضمن المبرز م/1. وبتطبيق القانون على وقائع الدعوى تجد المحكمة: 1- جاء في المادة 671 من القانون المدني (يجب أن تكون مدة الإجارة معلومة ولا يجوز أن تتجاوز ثلاثين عاما فإذا عقدت لمدة أطول ردت إلى ثلاثين عاما).
( نقض مدني في الطعن رقم 591 لسنة 49 قضائية – جلسة 5/3/1980. وفي الطعن رقم 664 لسنة 56 قضائية – جلسة 20/11/1986. وفي الطعن رقم 15 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/5/1987. وفي الطعن رقم 2528 لسنة 55 قضائية – جلسة 2/12/1987. وفي الطعن رقم 1760 لسنة 54 قضائية – جلسة 9/5/1988. وفي الطعن رقم 2440 لسنة 54 قضائية – جلسة 5/4/1990. وفي حكم الهيئة العامة للمواد المدنية بمحكمة النقض الصادر: في الطعنين رقمي 766 و 773 لسنة 56 قضائية "هيئة عامة" – بجلسة 23/2/1993 السنة 39 الجزء الثاني – صـ 688. وثم سارت جميع أحكام الدوائر المدنية على هذا المنهاج ومنها الأحكام الصادر: في الطعن رقم 3602 لسنة 59 قضائية – جلسة 23/3/1994. وفي الطعن رقم 935 لسنة 60 قضائية – جلسة 29/12/1994. وفي الطعن رقم 564 لسنة 61 قضائية – جلسة 12/7/1995. لطفاً، وراجع العديد والكثير من الأحكام الأخرى ذات الصلة في مرجع: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 530 – صـ 355 وما بعدها). هذا، والله أعلى وأعلم،،،